建築等雑記帳

　農林水産省は木材の利用拡大を促すため、新法をつくる検討に入った。国産材を使うなど環境に配慮した住宅を建てると税制面で優遇する仕組みをつくったり、住宅メーカーなどの企業を金融面で後押ししたりする案が浮上。林業経営を支援するとともに、二酸化炭素（ＣＯ２）を吸収する森林の整備にもつなげる。
　関連予算を来年度の概算要求や税制改正要望に盛り込み、来年の通常国会での提出を目指す。
　日本の森林の４割にあたる人工林は植えてから５０年を超えて木材として利用できるものが多い。これを需要に結びつけることが課題となっており、需要刺激策の根拠となる法律の制定が欠かせないと判断した。
　約２割にすぎない木材の自給率の向上も狙う。国内人工林で伐採した木材の利用を増やし、輸入材に頼る割合を下げれば安定利用にもつながる。輸入木材の中には違法伐採があるとの見方もあり、新法ではこうした木材を使っても優遇しない方針。合法かどうかを把握しやすくする仕組みの導入なども検討する。
　森林は間伐しないとＣＯ２の吸収源として効果が高まらないため、京都議定書に基づく排出量削減の政府目標にも森林整備が盛り込まれている。木材の利用促進で温暖化ガス削減にもつなげたい考えだ。

( 20090601　日本経済新聞)

地方自治体ベースでは、優遇措置はありましたが、
国も対応？と、いいニュースです。

日本の国土の内約66％は森林が占め、
森林は、人の手で守り育てていかないといけません。

林業を支える必要があり、 国産材利用は大事なことです。
人工林のうちスギが1番多く、スギの利用などを
建築業者としても考える必要があります。

　国土交通省は、消費者が安心して中古住宅の取引をできるようにするために、新しい保険制度の構築を目指す。５月２６日に開かれた審議会で新制度のイメージを示した。
　具体的には、保証期間を５年程度に設定し、雨漏りなどが発生した場合、最高で１０００万円程度を保証する。保険料は検査料込みで１０万―２０万円程度とする。
　現在も中古住宅を対象とした保証制度はあるが、新築時の検査要件や築年数の制限などでほとんど利用がない。新しい保険制度は、これらの加入要件を緩和するとともに、個人が売主となる場合も保険に加入できる仕組みを目指す。

中古住宅の瑕疵担保の簡易版？。
保証期間5年程度で、保険料10万円以上は高い感じがします。

詳しい内容みないとわからないですが、
中古の売買につかえるかもしれません。

5月から内装制限が緩和されます。
これまでは火を使う「火気使用設備」がある部屋は、
「火気使用室」とされ、天井・壁には準不燃材以上が必要で、
木を使う場合は、IHヒーターやたれ壁を設けないといけませんでした。

今回の緩和は、店舗併用や無窓居室以外の戸建住宅限定で、
コンロ・ストーブ・暖炉・いろりが対象になります。

「火気使用設備」の周辺で、今回規定された範囲を特定不燃材料で
仕上げれば、それ以外の天井・壁は基本的に木材などでも
仕上げられるようになりました。

コンロもＩＨの場合とほぼ同じように内装デザインの自由度が増します。
ガスコンロ派の方には朗報です。

住宅瑕疵担保履行法の円滑な施行に向けた先行的社会実験・検証の実施

（１）概要
　 本年１０月に本格施行を迎える住宅瑕疵担保履行法について、施行に混乱がないよう万全を期すため、課題の徹底的な把握・分析を行う先行的な社会実験・検証を実施する。対象期間中の保険加入に係る手数料の割引を行うための補助を保険法人に対して行う。

（２）実施内容
[1]実施期間：平成２１年３月９日（月）―３月２３日（月）
[2]対象住宅：期間内に保険の申込みを行った物件
[3]対象戸数：３万戸（期間内であっても戸数に達し次第終了）
[4]補助対象：保険料のうち、現場検査手数料、事務手数料等に相当する部分
　 （純保険料相当分を除く。割引後の保険料は半額となる。）

（３）実施の目的
[1]保険法人の事務量の負荷等について本格施行と類似の状況を作出するため、保険料を半額として申込件数を大幅に増加させる。
[2]保険制度に係る課題と問題点の洗い出しを徹底的に行う。
[3]これまで保険を利用したことのない事業者の保険利用を促進する。
[4]保険加入者へのアンケートを実施し、申込みに関する苦情や問題点の検証を行う。
[5]保険制度についての消費者ＰＲを同時に行い、消費者への集中的な普及啓発を図る。

（2009.3.5　国交省報道発表）

期間限定で保険料が半額になります。
家の面積により保険料違いますが、大体3―6万円ぐらいの
割引でしょうか。

2件申し込みましたが、以前の分と比べ多少事務処理が
増えたぐらいで、あまり変わってません。

　国土交通省が二十七日発表した一月の新設住宅着工戸数は前年同月比一八・七％減の七万六百八十八戸となり、二カ月連続で減った。減少幅は耐震偽装の再発防止のため建築確認を厳しくした改正建築基準法（二〇〇七年六月施行）の影響が出ていた〇七年十二月（一九・二％減）以来の大きさ。戸数も〇七年九月以来の低水準だった。景気後退による雇用情勢の悪化などが背景で、不動産価格の下落で住宅の買い控えが広がっている要因もある。
　同日発表した大手建設業者五十社を対象にした建設工事受注動態統計調査によると、一月の工事受注総額は前年同月比三八・三％減の五千七百八十九億円。うちマンションなど民間工事は三九・一％減り、前年同月と比べた減少幅はともに一九八五年四月の調査開始以来、過去最大となった。

( 20090228　日本経済新聞)

予想通り悪いですね。
九州はどうかというと。

　【県の１月、住宅着工３５％減、全県マイナス分譲は６６％減。】

　国土交通省が二十七日発表した九州七県の一月の新設住宅着工戸数は前年同月比三五％減の五千七百十九戸だった。改正建築基準法施行の影響で急減した〇七年十月以来の下げ幅で、全県でマイナスとなった。世界的な景気後退や雇用情勢の悪化で住宅の購入を控える動きが強まっており、当面は減少が続くと見られる。

　着工戸数は改正建築基準法を施行した〇七年六月から急減したが、〇八年七月以降は増加傾向にあった。しかし、不況の深刻化とともに同十二月には一八・九％の減少に転じていた。

　分譲住宅は六六・五％減。そのうちマンションは七二・二％減だった。「消費マインドの冷え込みを受けて、不動産業者が分譲住宅などの新規着工を見送る動きが目立つ」（山崎健二・日本不動産研究所福岡支所次長）という。

　一月の着工戸数を県別に見ると、最も下げ幅が大きかったのが佐賀県で六三・一％減。鹿児島県（四二・九％減）、熊本県（三七・九％減）、大分県（三六・八％減）が続いた。

( 20090228　日本経済新聞　地方経済面 )

もっと悪いようです。
分譲・マンションは、注文と違い建てたものを売るので
不況であれば、ダメージが大きいです。
実際倒産してる会社もあり、大変な時期です。

　大きな買い物となるマイホーム。住宅ローン減税が拡充される一方、価格の下落が進む現状は、購入のタイミングとしてどうだろうか。インターネット調査会社のマクロミルを通じ、住宅購入を検討中の二十代後半から四十代の男女に尋ねた（二月上旬実施、有効回答数千三十四）ところ「買い時だとは思わない」と答えた人が五六％だった。
　リクルートによると、一月の三連休に首都圏のマンションモデルルームを訪れた人の数は、前年の同じ時期に比べて約三割増。野村不動産アーバンネットの林陽平さんは「ここ一、二年購入を検討しながらも、物件価格が高く手を出せなかった人たちが動き始めている」と解説する。
　とはいえ「相場の下落＝買い時」と見るのは早計だ。まずは、自身のライフスタイルや求める条件を再点検。周囲に高い建物が建つ可能性や、家族構成の変化に応じた間取りの可変性も確認しよう。「用途地域の違いや建築構造などは、本や情報誌などで最低限の勉強をしておいた方がいい」（リクルート「住宅情報ナビ」の川本広二さん）
　資金計画では、物件価格に対し売り主物件で三―四％、仲介物件だと七―八％かかる諸費用（ローン保証料や仲介手数料など）についても意識を。購入を決めたら、重要事項説明書など契約の際に署名なつ印する書類に目を通し、見落としをなくそう。

（ 20090221　日経プラスワン）

相場の下落、ローン減税の拡充、低金利。
金額面のメリットは大きいです。
家を検討してる方には、購入の後押しになり、
いいきっかけになります。

また、半分以上が買い時だと思わないのであれば、
物件を選びやすく、逆にチャンスかも。
皆が買い時だと思ってるときに、計画しても
良い物件にめぐり合う確率は少なくなります。

ただ金額面よりは自身のライフスタイルに必要かどうかの方が重要です。
そのときを外せば、普通なかなか購入には至りません。

子供のために家を考えるのであれば、新しい家で子供と
一緒に長く過ごしたいでしょうし、独立までわずかの期間しか
なければその必要性は薄く、先延ばしし2世帯を考えること
になるかもしれません。

価格差一段と拡大
　不動産価格は〇八年までの“住宅バブル”期に、地域や場所による差が開いた。現在は二極化が一段と進んで「資産価値の高い物件とそうでない物件の価格差が広がっている」（不動産取引情報を分析する東京カンテイの上席主任研究員、中山登志朗さん）状況で、物件選びでの「資産価値」の重みが増している。

　中山さんはマイホームの資産価値の基準は「将来の売却価格と賃料、簡単にいえば換金性」と指摘。指標として、年間家賃収入で物件価格を割る「ＰＥＲ」と、中古マンション価格を新築の価格で割る「ＰＢＲ」（資産倍率）を参考にすることをすすめる。

　ＰＥＲは賃貸すると何年で元を取れるかを表し、低い方が早く回収できる。ＰＢＲは中古物件の価格が新築の何割に下がったかを示し、高い方が売却損が少ない。ＰＥＲが低く、ＰＢＲが高ければ資産価値が高いといえる。

　住宅の価格と賃料の動きは、地域の特徴によって違う。東京二十三区のうち（１）都心部（２）住宅地として安定的な人気がある南西部（３）利便性の割に住宅価格が安い北東部――で、中古マンションの価格と賃料の推移を比べてみよう。南西部は、都心部よりも築年数が古い物件の価格下落が緩やかで、高く売却できる。つまりＰＢＲが高い。一方、北東部は都心部よりもＰＥＲは低く、賃貸運用向き。「二十三区以外でも、人気の住宅地など特徴が似る地域なら、似た傾向になる」（中山さん）という。

　同じ築年数の経過で賃料は価格に比べて下がりにくいことも分かる。さらに国際通貨研究所チーフエコノミストの竹中正治さんは「一般に賃料は、価格が住宅市場の変動で上下してもあまり動かない」と指摘。従って、住宅は価格が割高な時に買わないのが鉄則だとして「標準的な家が年収の五倍を超えるときは買うべきではない」と助言する。

（ 2009.02.15　日本経済新聞）

「ＰＥＲ］と「ＰＢＲ」は、あまり気にしすぎても違うと
思いますが、こういう目線もあるということで。

話は変わりますが、
住宅は供給過多なんで、今後中古の比重も大きくなり、
中古物件の価値向上も必要です。

リノベーションも良いですが、基本的なことで
家歴書や10年保証（瑕疵担保責任保険）などが
物件評価向上に結びつくしくみも必要かもしれません。

家歴書、10年保証は居住者本人もそうですが、
売却時、購入者への安心にもつながります。
10年は短いでしょうが。

中古物件にもっと価値を見出し、
市場の活性化が必要です。

資源は限られてますし、もったいないって大事です。

　住宅市場が値崩れする中、マイホーム選びで「物件の資産価値」に注目する人が増えている。資産価値の高低が将来の売却や賃貸の可能性を左右し、老後の生活の収支などが大きく変わるためだ。資産として活用できるマイホーム探しのポイントを探った。
　結婚を控えた東京都在住の女性会社員Ａさん（３１）は、新居探しのため、約五十軒のマンションを見て回った。物件選びでは、五―十年程度で住み替える可能性があるので、売却価格が下がりにくいことを重視。「駅に近く、そこに住みたいという人が多い地域に立地していること」を最優先し、建物の耐震性能と管理状況にも着目した。

「住宅購入は投資」
　予算は約八千万円と潤沢だが、探したのはすべて中古マンション。「新築に比べて割安な中古物件を好みに合わせてリフォームすれば、値段以上に満足できる新居になる」と考えている。

　中古マンションのリノベーションを手掛けるブルースタジオ（東京都中野区）執行役員の石井健さんは「中古物件に手を加えて住むのは合理的」と指摘する。一定期間住んで、最終的に売却や賃貸を想定すれば、中古の方が実質的な負担額が少ないからだ。

　将来の売却を前提に中古を選ぶＡさんの考え方は不動産投資に近い。不動産に詳しいファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の山崎隆さんは「住宅購入は投資」と言い切る。
　マイホーム探しでは「通勤に便利か」「周辺の教育環境が充実しているか」「将来発展しそうな地域か」などを考慮する。こうした考え方は無意識に投資効果を計算しているともいえる。将来も需要が途切れず、売却価格は下がりにくく、賃貸運用の可能性があるためだ。山崎さんは「マイホームは家計の最大の資産。財産形成の基本に据えて選ぶべきだ」と助言する。

　同じく不動産に詳しいＦＰの紀平正幸さんは「多くの人は定年退職後はフローの収入が少なくなり、資産の大半はすぐには換金できない自宅」と指摘する。住み続けるにしても、年月を経れば修繕などで一定の費用がかかる。「必要なときに売却あるいは賃貸して運用できないとなると、家はもはや資産ではなく、単なる消費財になってしまう」

（続く・・・）

住宅購入は投資、一理ありますね。
マンションは特にそうかもしれません。

売却の可能性あるならば、利便性を重要視し、
新築より割安な中古物件で十分だと思います。
築浅物件も多いですし。

一戸建ては土地の評価を期待できますが、
マンションは、経年で評価が下がっていきますので
そういった意味でも、投資的要素は重要です。

あとマンションは、地域による価格差が少ないですが
土地は地域による価格差が結構あります。

土地が安い地域で、マンション購入するメリットは
都心部に比べ少ないです。

昨年11月28日から改正建築士法が施行されました。
建築士の定期講習の義務化などいろいろと変わりましたが、
建築主に関係することでいえば、設計・工事監理業務の適正化のため
重要事項の説明が行われるように。

知らない人もいるかと思いますが、住宅新築は
原則、建築士事務所による設計・工事監理業務が必要で
その業務は建築士が行わないといけません。

その設計・工事監理契約等の前に建築士による
重要事項説明が義務づけられました。
不動産売買の宅建主任者と同じようなもんです。

建築確認申請書のなかに設計者、工事監理者、工事施工者等の
欄があり、設計者・工事監理者のところの建築士事務所・建築士
が説明を行うようになります。

確認申請業務だけ建築士事務所に依頼して、
それ以外は施行業者の場合もあるでしょうが、
今後建築士の役割・責任が大きくなっていきます。

書面自体は、不動産売買の重要事項に比べ少ないので
簡単に確認出来ます。

ちなみに報酬額の欄もあります。
設計・工事監理の費用は、人件費・諸経費・技術経費等からなり
実際は請負の何％かになってることが多いです。

図面枚数など仕事量に比例するので、仕事量によって
費用の幅があります。
住宅メーカーは、大体一律50万円前後で、納まりの詳細図なども
元々用意されています。
設計事務所は数百万円かかることもあり、結構バラバラです。

有限責任中間法人太陽光発電協会は、2009年1月7日に太陽光発電普及拡大センターを開設し、経済産業省が定めた住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金交付要綱に基づく補助事業者として、1月13日より平成20年度住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金の募集を開始します。

≪募集期間≫
募集期間：2009年1月13日（火）― 2009年3月31日（火）

≪補助金額≫
太陽電池モジュールの公称最大出力1kWあたり 7万円

≪補助金予算額及び想定補助件数≫
90億円の補助金予算により35,000件程度の補助件数を想定

補助金の募集開始が決まりました。
補助金開始まで待っておられる方もいらっしゃるようで
いいニュースです。

5,6年前に設置していらい、やってないですが補助金もあることだし
ご提案していこうかと。

ただそういえば、以前設置したときラジオの一部の放送が
聞けなかったりしたことも。
元とるのはかなり時間もかかりますし、もう少しイニシャルコストが
抑えられるか発電効率がよくなるかしたらいいんですが

先日OBのお客様から親類の方のマンションの遮音
について相談を受けました。
階下の音が気になるとのこと。

RCマンションは、普通構造自体で遮音性能があります。
透過損失（遮音性能）は、スラブ厚が200で50dB,150で45dB,
120で40dBぐらいあるといわれてます。

元々遮音性能があるので、それ以上性能を上げる場合、
ちょっとした遮音工事では意味がありません。
二重床にし空気層をとったりしないと効果はないようです。

今回は珍しく階下の音ですが、一般には上階の音が問題です。
2年ぐらい前のお客様も、購入1年のマンションで音の問題から
戸建に住替えを決断されました。
音の問題は、感じ方に個人差もあり本当難しい問題です。

ちなみに一般の木造住宅は、15から20dBぐらいで、元々が低いんで
性能を上げるのはそんなに難しくないです。

既存宅地が廃止され市街化調整区域で現在建築出きる土地は、
上記の２パターンと建築行為等許可をとっている土地などです。
（建築行為等許可は許可取得者が確認申請をする
　必要があり建売みたいなもんです）

正直あんまりよくわかってなかったんですが、最近上記の２つを
申請したんでだいぶ整理出来ました。

開発許可は、すぐに確認申請できますが、
受理団地は、確認申請の前に建築行為等許可申請が
必要になります。ちなみに印紙代は６９００円。

根拠となる都市計画法の条項が違い、制限が若干異なります。
行政により建ぺい・容積率は違いますが、
壁面後退１ｍと最高高さ１２ｍの制限が開発許可などには
発生します。既存宅地もそうです。

ただ受理団地には、これらの制限は必要ないようです。
正直意味わからないんですが、受理団地だけ制限がゆるいです。

※前原市では、地区計画や区域指定をつかい建築できる地域も
あるようです。結構大変そうですが。

オール電化、かなり普及しています。
ご要望の中には大体オール電化が入っており、
ＩＨヒーターと電気温水器（又はｴｺｷｭｰﾄ）でオール電化です。

光熱費が全般的に上がっている中、ｲﾆｼｬﾙｺｽﾄは高いけど
ﾗﾝﾆﾝｸﾞｺｽﾄがお得なオール電化は家庭の強い味方です。

ただ井戸水のご家庭の方は、要注意です。
どの給湯器も基本的に、井戸水は保証対象外で、
自己責任となります。

ｲﾆｼｬﾙｺｽﾄが高い分、不具合時の費用も高く。
ｶﾙｼｳﾑ・ﾏｸﾞﾈｼｳﾑ等の硬度が高いと基本的不向きです。
硬度の高い水は、石鹸の泡立ちが悪かったり、ﾎﾟｯﾄの中にﾐﾈﾗﾙ分が
付着しやすく。沖縄なんかでは、結構高いみたいです。

大体の給湯器には、追い焚きがついており不具合の可能性も高くなるんで、
井戸水の方は、配管をまめに掃除してください。

神棚を設置される方は少なくなりましたが、仏間と神棚は当社でも
半分ぐらいの方が設置されています。（神棚は荒神さん入れて2つとかも）

祀る気持ちが大切なので、方向についてもあまり気にする必要はないですが、
南向き・東向きが良いといういわれがあるみたいです。

これは、「君子南面す」といわれるように南に向かって座るのが上座と
されていることと、西方浄土を拝むかたちからきてるようです。

また、上階がないのが好ましく、ある場合でも半紙に雲・天など書き貼りつければ可、仏間と神棚は向かい合わせにしない、神棚は目線より高い位置に設置など。

いろいろとあるようですが、要は設置されるのであれば
祀る気持ちが大切です。

今、平屋を2件計画しています。
平屋は、単価が上がるので金額的には高くなりますが、住みやすさでは1番です。
土地の大きさ・周辺環境（日当たり）等が許せばご検討はいかがでしょう。

問題は金額ですが、屋根・基礎面積が2階建てより多くなるので、どうしても単価は上がります。その分階段・廊下面積が減り、延床面積は減る可能性もありますが。
（ただ、部屋数が多くなると廊下が長くなったり、居室に2面窓が取れなくなるかもしれません。）

理想は、住みやすい平屋
立地条件・金額的には、合理的な2階建て
土地が限られているときは、3階建てor2階建て＋地下室
といった感じでしょうか。

高齢社会、人口減少等の状況を考えると今から平屋の需要は多くなりそうです。

昔に比べ、家相を気にされる方は少ないような気がします。
それでも玄関,トイレ,水回りなどは、表鬼門・裏鬼門をなるべく外したり、
仏間の上にはなるべく上階を設けないようにはします。

家相はこだわりすぎると、正直住み心地に難ありの家です。
ただ、1度だけ若いご家族でしたが、家相に完全に合った間取りをつくったことがあります。

家相は、本や人によって多少違いがあったりもするんで、このときは
お客さんの持ってる本に沿ってということで、同じ本を買いその本の
言うとおりに間取りを作成しました。

境界からの空き寸やご家族各々の十二支方位,張り欠けなどにも合致するようにし、家相盤をつかいながら、ｷｯﾁﾝの火気を外す為30ｃｍずらしたり、微妙に建物配置を変えたりしました。

家相にあった間取り出来上がりましたが、住み心地が悪そうな間取りでした。家相に合った良い間取り出来ないとは言いませんが、家相の制約は大きいです。

結局は、建てることはなかったんですが、後々のことを考えると
正直建てずに良かったかなと。