建築等雑記帳

不動産を売却した場合、利益が出てれば
譲渡所得税がかかってきます。

長期所有（5年超）は住民税を含むと、税率２０％
短期所有（5年以内）は住民税を含むと、税率３９％
結構な税率です。

譲渡所得は、不動産だけ分離課税で条件に合致すれば
色々と特例があります。
いくつもあるんでちょっとややこしいですが、
居住用であれば、一般的にはあまり気にする必要がありません。

また利益がでればなんで、取得額等が多ければ
気にする必要はありません。

ただ相続の場合、取得額もわからないときに
重要になってきます。
この場合、取得費は概算で売却額の５％となります。
５％しかないんで、基本税金がかかってきます。

【相続税額の取得費加算の特例】
なるものがあります。
要は取得費を上げ税金を少なくすることですが、

・相続で取得した不動産
・相続税を納付
・相続税申告期限の3年以内に譲渡
以上３つの条件があり。

相続税額のうち、譲渡した不動産の割合分だけ
取得費に加算できるということです。

ここまでは何となく知ってたんですが、最近調べてたら
譲渡した分の割合だけでなく、
例えば、土地A、B、Cを取得し、そのうち土地Aを譲渡した場合
Aだけでなく、B、Cも含めることが出来るということです。

今まで知らなかったんですが、法律は解釈が難しく奥が深いです。
興味ある方は参考に！！

　次に、〇八年に家を売って、新たに住宅を買った人のケースを考えよう。古い家を売って利益が出るケースと損が出るケースでは対処方法が異なるが、損失が出る場合を取り上げる。バブル期などに高額で購入した家を買い替える例が少なくないとみられるからだ。
　新たに買う家に住宅ローンを組む場合は、一定の条件を満たしていれば、古い家を売った損失（譲渡損失）を使って税金を軽くできる。住宅ローン減税と組み合わせる“合わせ技”もできる。いずれも確定申告の際に、制度を利用する考えがあることをしっかりと伝えよう。
　譲渡損失で税金を安くする仕組みは（１）売った年は、所得金額から譲渡損失金額を差し引いて税金を計算できる（損益通算）（２）なおも譲渡損失金額が残れば翌年以降、最長三年間、所得金額から差し引ける（繰越控除）――という内容。譲渡損失金額を繰越控除で使い切った後に、ローン減税の効果が発生する。
　譲渡損失と住宅ローン減税を組み合わせて使うとどうなるか。サラリーマンの場合の単純化した例で説明しよう。売却損（譲渡損失金額）が二千百万円、〇八年の給与所得金額（給与等の収入金額から給与所得控除額を引いた額）が七百万円、所得税額と翌年の住民税額の合計額が百万円（概略の数値）と仮定し、この状態が〇九年以降も続くとする。
　まず〇八年は給与所得金額がなくなるので、所得税額と翌年の住民税額はゼロになる。譲渡損失金額はなお千四百万円残り、〇九年と一〇年の二年間に七百万円ずつ繰越控除を使って給与所得金額から引くと、〇九年と一〇年も含めて三年間は本来払うべき税金（所得税額と翌年の住民税額を合わせて三年間で三百万円）がゼロになる。
　〇八―一〇年の三年間は所得税額がゼロとなるので、住宅ローン減税は実質的に使えないが、譲渡損失金額がなくなる一一年以降は使えるようになる。このような“合わせ技”でローン減税の適用期間を選ぶなら「十年」より「十五年」の方が得だ。減税の合計額が「十年」は百万円なのに対し、「十五年」は百二十四万円になるからだ。
　注意点もある。第一に、前述の通り「十五年」を選んだ結果、返済が進み、毎年の年末ローン残高が二千万円を下回る年が出てこないか確認が必要だ。第二に、本来十年で返済できる余裕のある人が、減税効果を多くするためにわざわざ借入期間を五年延ばすのは、本末転倒になる可能性がある。その分、金利負担がかさみ、返済総額が増えてしまうからだ。金利水準などによって一概にいえない面はあるものの、返せるなら短期間に返す方がよいだろう。

（2009.01.25 日本経済新聞　朝刊）

住替えで、譲渡損失がある場合の方は参考に！

　住宅ローンを利用して住宅を取得または増改築した場合、一定の要件を満たしていれば、確定申告をすることによって税金を安くできる。住宅ローン減税と呼ばれる制度で、政府・与党も景気対策の一環として力を入れており、利用しない手はない。新たに家を買った場合と買い替えた場合の二つに分けて、確定申告のポイントを整理した。
　住宅ローン減税は年末のローン残高の一定割合の額を毎年の所得税額から差し引く仕組みで、利用に当たってはいつの時点で入居したかがポイントの一つになる。制度自体が時限的なうえに入居日によって減税内容が変わるためで、ここではまず、今年（二〇〇八年分）の確定申告で焦点となる〇八年に入居した人のケースを取り上げる。

１０年と１５年に分類
　〇八年入居の場合、年末のローン残高のうち二千万円までの部分について、その一定割合の額を所得税額から差し引いてもらえる。合計の最大減税額は百六十万円。サラリーマンは通常、最初の年（入居年の翌年）に確定申告をすれば、二年目以降は会社の年末調整で減税を受けることができる。
　注意したいのは、減税を受けられる期間（適用期間）が「十年」と「十五年」の二種類あり、どちらかを選ばなければならないことだ。合計の最大減税額は百六十万円で同じだが、十五年の方が一年当たりの最大減税額は小さくなる。どちらを選ぶかの判断材料の一つは、今後の自身の納税額の見通しだ。住宅ローン減税は納める所得税額から減税額を差し引く「税額控除」方式なので、一定の納税額があることが減税のメリットを生かす前提条件になるからだ。
　「十年」を選んだ場合、毎年の年末ローン残高が二千万円以上あれば、一―六年目はその一％（最大額二十万円）、七―十年目は〇・五％（同十万円）の減税を受けられる。今後十年間にそれだけの納税額があると見込めるならば「十年」を選択して早めに減税を受けるのが得策だ。「家族構成などにもよるが、所得税額が二十万円以上になるサラリーマンの年収の目安は六百五十万―七百万円程度」という。
　それだけの納税額が見込めない人は「十五年」の方がよいかもしれない。一年当たりの最大減税額が一―十年目は十二万円、十一―十五年目は八万円に下がり、減税の恩恵を使い切れないリスクが低くなるからだ。
　ただ「十五年」を選ぶと、その間に返済が進み、年末ローン残高が二千万円を下回る年が出ることもあり得る。そうなると合計の最大減税額百六十万円を使い残す恐れがある。銀行から渡されるローン返済予定表などを見ながら、そうした点を確認したうえで決める方がよい。

転居の可能性考慮
　適用期間の選択に際しては将来の転居の可能性も考慮しよう。転勤などで家族で引っ越すと、いったん住宅ローン減税を受けられなくなる。十五年以内にそうしたことがありそうなら、納税見込み額が少なくても「十年」の方がよいこともある。
　〇八年入居の人には関係ないが、一九九九―二〇〇六年に入居した人の中には、〇七年に実施された国から地方への税源移譲の影響で所得税額が減り、結果的に受けられる住宅ローンの減税額が減った人がいる。そういう人は申告をすることによって、その減少分を翌年の住民税額から差し引ける。

（2009.01,25　日本経済新聞　朝刊）

2008年入居の方、住宅ローン控除の確定申告お忘れなく。
上記を参考に！

明日は、買い換え（住替え）の方の場合です。

かなり長いですが。

　《国税》
　▽住宅借入金までの間などを有する場合の所得税額の特別控除
　（１）〇九年から一三年に居住の用に供した場合の控除期間、住宅借入金などの年末残高の限度額及び控除率を次の通りとする。
　控除期間は十年間、年末残高の限度額は居住年が〇九年、一〇年は五千万円、一一年は四千万円、一二年が三千万円、一三年が二千万円。控除率はいずれも一・〇％。
　（２）〇九年から一三年までの間に長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のもの（以下「認定長期優良住宅」）の新築または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得をして居住した場合の控除期間、住宅借入金などの年末残高の限度額及び控除率については、次の通りとする。
　控除期間は十年間、年末残高の限度額は居住年が〇九年から一一年までは五千万円、一二年が四千万円、一三年が三千万円。控除率は〇九年から一一年までが一・二％、一二年と一三年が一・〇％。

　▽長期優良住宅の新築などをした場合の所得税額の特別控除の創設
　（１）居住者が国内で住宅用の認定長期優良住宅の新築または建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得をし、長期優良住宅普及促進法の施行日から一一年十二月三十一日までの間に居住した場合（その新築などの日から六カ月以内にその者が居住した場合に限る）には、一定の要件の下で、当該認定長期優良住宅の新築などに係る標準的な性能強化費用相当額（当該金額が一千万円を超える場合には一千万円とする）の一〇％に相当する金額をその年分の所得税額から控除（当該控除をしてもなお控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除）する。
　（２）一定の居住者がその者の居住する家屋について一定のバリアフリー改修工事を行い、当該家屋に〇九年四月一日から一〇年十二月三十一日までの間にその者が居住したときは、一定の要件の下で、そのバリアフリー改修工事費用の額と当該バリアフリー改修工事に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額の一〇％に相当する金額をその年分の所得税額から控除する。
　一定の居住者とは次のいずれかに該当する者とする。（１）五十歳以上の者（２）介護保険法の要介護または要支援の認定を受けている者（３）障害者である者（４）居住者の親族のうち上記（２）もしくは（３）に該当する者または六十五歳以上の者のいずれかと同居している者
　▽住宅用家屋の所有権の保存登記もしくは移転登記または住宅取得資金の貸し付けなどに係る抵当権の設定登記に対する登録免許税の税率の軽減措置の適用期限を二年延長する。

　《地方税》
　▽〇九年分以後の所得税において住宅借入金など特別税額控除の適用がある者のうち、当該年分の住宅借入金など特別税額控除額から当該年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年度分の個人住民税において、当該残額に相当する額を減額する。

　▽住宅及び住宅用地の取得に係る不動産取得税の標準税率（本則四％）を三％とする特例措置の適用期限を三年延長する。

　《国税》
　▽〇九年及び一〇年中に取得した土地などの長期譲渡所得の一千万円特別控除制度の創設
　（１）個人が〇九年一月一日から一〇年十二月三十一日までの間に取得をした国内にある土地などで、その年一月一日に所有期間が五年を超えるものの譲渡をした場合にはその年中の当該譲渡に係る譲渡所得の金額から一千万円（当該譲渡所得の金額が一千万円に満たない場合には、当該譲渡所得の金額）を控除する。
　（２）上記（１）の特別控除は、法人も同様とする。

　▽〇九年及び一〇年に土地などの先行取得をした場合の課税の特例の創設
　事業者が〇九年一月一日から一〇年十二月三十一日までの期間内に、国内にある土地などの取得をし、その取得の日を含む事業年度の確定申告書の提出期限までにこの特例の適用を受ける旨の届出書を提出している場合において、その取得の日を含む事業年度終了の日後十年以内に、その事業者の所有する他の土地などの譲渡をしたときは、その先行して取得をした土地などについて、他の土地などの譲渡益の八〇％相当額（その先行して取得をした土地などが一〇年一月一日から十二月三十一日までの期間内に取得をされたものである場合には、六〇％相当額）を限度として、圧縮記帳ができることとする。

　▽土地の売買による所有権の移転登記などに対する登録免許税の税率の軽減措置について〇九年四月一日以後に引き上げることとされていた税率を二年間据え置き、一一年四月一日から段階的に引き上げることとする。

（H20.12.13　日本経済新聞抜粋）

住宅・土地税制のまとめです。
減税措置は時限立法ですが、私の知る限り内容若干違いますが
ずっと続いてる感じがします。

長文です。

住民税控除を組み合わせ

　二〇〇九年度与党税制改正大綱の原案が九日、明らかになった。税制改正で個人に最も影響がありそうなのは住宅ローン減税の大幅な拡充だ。一般住宅より寿命が長い「長期優良住宅」を一一年末までに新築し入居した場合、所得税額から差し引ける金額は、十年間の合計で最高六百万円になる。所得税から引ききれない分は住民税からも控除できる仕組みを導入し、所得が多くない人でも恩恵を受けられるようにする。

　新制度で優遇を受けられるのは、新築住宅に〇九年から一三年までに入居する人。マンションの購入も対象になる。すでに住宅ローンを利用している人や、今後借り換える人は対象にならない。省エネルギーやバリアフリーのための改修については、一〇年末まで優遇策がある。

最高６００万円控除

　税制改正大綱の原案によると、耐震性や省エネなどの性能が高い「長期優良住宅」については、十年間で最高六百万円の税額控除を受けられるようになる。年間で六十万円、税金が安くなる計算だ。十年間合計の六百万円は過去最大規模。現在の優遇策の百六十万円から大幅に拡大する。

　一般住宅については最高五百万円（年五十万円）の控除が受けられる。国土交通省はこの住宅ローン減税で、年間四兆円程度の経済波及効果があるとみている。

　ただ最大規模の減税を受けられるのは一定の期間までに入居した人だけだ。長期優良住宅の場合は〇九―一一年に入居した人に限って、十年間の合計で最高六百万円の税額控除が受けられる。だが一二年入居なら四百万円、一三年なら三百万円にとどまる。一般住宅の場合も、五百万円の控除を受けられるのは〇九―一〇年に入居した人に限られ、その後は控除額が少なくなる。

　所得税の納付が多くなくても、減税効果が出るようにする。たとえば夫婦と子供二人の世帯の場合、年収七百五十万円の人で一年に納める所得税の額は二十三万円程度。税額控除の上限がいくら上がっても、所得税から引ききれない。

　このため所得税から引ききれない分について住民税から最高九・七五万円を控除できるようにする。
投資減税も可能

　耐久性が高い優良住宅を購入した場合は、お金を借りなくても減税される「投資減税」も利用できる。耐久性などが優れる優良住宅は一般に普通の住宅よりも建築費が高いため、割高になった部分（かかり増し費用）の一〇％をその年の所得税から差し引く仕組みだ。税制優遇を利用するには一一年末までに入居する必要がある。

　省エネやバリアフリーの改修工事についても、標準的な工事費用か実際にかかった工事費用のうち、少ない方から一〇％を税額控除する。例えば省エネ改修の場合、すべての窓を改修した場合やその工事とあわせて行う床や天井の断熱工事などが対象となる。こうした認定を受けるには、建築士などの証明が必要になる。

　個人にとって影響が大きそうな証券税制では、株式の譲渡益と配当に対する軽減税率（一〇％、本則二〇％）を一一年まで継続する。小口投資家に対して、株式配当などの一定額を非課税にする制度も今後導入する方向だ。ハイブリッド車など環境に配慮した車については、二年程度に限定して自動車重量税や自動車取得税を軽減する。

（H20.12.10 日本経済新聞抜粋）

住宅ローン減税の原案固まりました。
最大控除額が増えても一般の方はほとんど関係ないですが、
住民税を一部対象に出きるのは評価できます。

　自民党税制調査会（津島雄二会長）は四日、現在は国税である所得税に限っている住宅ローン減税について、新たに住民税も対象とする方針を固めた。所得税だけでは中・低所得層に減税の恩恵が十分、浸透しないと判断した。控除額は寿命が長い優良住宅の場合で、所得税・住民税を合わせて十年間で六百万円までとする方向だ。十二日に決定する予定の二〇〇九年度与党税制改正大綱に詳細を盛り込む。
　住宅ローン減税は、ローンを組んで住宅を購入した個人に対し、ローン残高の一定割合を所得税額から差し引く制度。現行制度の控除額はローン残高二千万円を上限に、十年間合計で最大百六十万円となっている。自民党税調は麻生太郎首相が過去最大規模の住宅ローン減税の実施を表明したのをうけ、具体策を検討していた。
　新制度はローン残高五千万円を上限に、一般住宅の場合で十年間合計の控除額を最大五百万円、省エネルギー効果が高い住宅で同五百五十万円、「二百年住宅」と呼ばれる長期優良住宅で同六百万円とする方向だ。
　住民税も減税対象にするのは、中・低所得者層の場合、引き上げた控除額が毎年の所得税額を上回ってしまい、拡充した制度を活用しきれないケースがでてくるため。
　これまでは所得税から最大年五十万円、住民税から同十万円を差し引く案を検討していたが、党税調幹部は四日、それぞれ最大年三十万円ずつ控除する案を検討する考えを示した。
　四日の党税調正副会長・顧問らの幹部会合では津島会長が「地方税（住民税）にも分担をいただく」と表明、出席者からも異論は出なかった。公明党も同日の与党税制協議会で自民党に住民税を控除対象に加えるよう提案した。

（12/5 日本経済新聞抜粋）

うれしいニュースです。
今までは控除額が増えても、所得税の範囲内までなんでほとんど効果は
期待出来なかったんですが、住民税も対象になれば効果は大きいです。
今後どうなるかは要チェック。

決定ではないですが、国土交通省よりの要望案です。
住宅ローン減税の適用期限を5年延長とともに拡充を要望。

【一般住宅の場合】
借入限度額　　　　3000万円
控除期間　　　　　10年又は15年の選択制
控除率　　　　　　　10年の場合　　　1%
　　　　　　　　　　　15年の場合　1-10年目　　　0.75%
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　11-15年目　　　0.5%
最大控除額　　　　　300万円

※他に長期優良住宅、省エネ住宅の場合あり。

決定はまだ先ですが、延長・拡充すればうれしいニュースです。
建築お考えの方は、今後チェックしておきましょう。

住宅ローン減税、ご存知の方多いでしょうが、今年の年内入居の方までです。
今からですとギリギリ間に合うかもしれません。

住宅ローン減税は、時限立法で私の知る限り、中身は違いますが、
ずっと続いてます。延長は多分されるでしょう。

ただ、現在の分は、以前に比べるとお得感があります。
年々減ってるとはいえ、今年でも10年又は15年で最大160万円の控除。
これは、所得税の還付なので、それだけ所得税を納めている必要がありますが。

ちなみに、160万円の控除をうける目安は、
借入額2500万円、35年返済、金利3％です。

そこで以前よく話していた裏技を１つ。
160万円の還付で、自分のポケットから1円も出さずに倍の321万円に
効果を倍増するテクニックです。（上記条件での試算）