あなたの自宅いくら?(仲介業者無料で査定、依頼は複数社に、家計管理の一助にも。)
「自宅の価格を無料で査定します」。こんなチラシがポストに入っていたり、そうした内容の広告を見たりした経験はないだろうか。これは大抵、不動産仲介業者による査定サービスの案内だ。不動産の価値を知るにはお金を払って鑑定会社に頼む方法などもあるが、無料で利用できるならそれに越したことはない。地価下落の影響もあり、依頼件数は「一年前より二割くらい増えている」(野村不動産アーバンネット)という。
売却予定なくても
査定サービスは本来、家を売りたい人向けに売却額の目安を知らせるのが目的。では、すぐに売る予定がない人でも使えるのか。大手仲介業者の東急リバブルは、将来の潜在的な顧客ととらえて、しっかり対応していると説明。三井不動産販売も「どんな動機で依頼してきても、対応に差を付けることはない」と話す。具体的な売却予定がない人でも、自宅の評価額を知る手掛かりとして利用できるケースは多そうだ。
実際に利用している人の話を聞いてみよう。東京都内に住む会社員の真鍋淳一さん(44、仮名)は、数年前から、毎年十二月になると四―五社に自宅の価値をはじいてもらっている。家計管理上、意味を持つと考えているからだ。
例えば、査定価格と年末の住宅ローン残高を比べる。仮に家の評価額の方が大きければ、実質的な債務はゼロ。いざというときに、自宅を売れば、借金を帳消しにできるからだ(売却にかかる費用などは考慮しない単純計算の場合)。逆に借金の方が大きければ、家に関する限り「債務超過」になる。とりあえずは警戒した方がいいだろう。
真鍋さんは仲介業者への依頼時に電子メールを使う。送り先はポストに入れられたチラシに載ったアドレスだ。その際、今のところ売却予定はないと明記するが、依頼が無視されたことはあまりない。返信されてくるのは、三十枚くらいの報告書の場合もあれば、一枚のこともあるが、自宅のだいたいの価値をつかむという目的は達成される。
業者によっては自社ホームページで依頼を受け付けているが、電話番号の記入が必須となっていることがある。これだと、後になって「営業電話」をかけられる可能性も否めない。真鍋さんがホームページを介さずに直接メールを送るのは、何を書くかが自由で、電話番号を記さずに済むためだ。「連絡はメールへの返信でお願いします」と書いており、結果としてトラブルになったことはないという。
真鍋さんは「仮に将来、家を売ることになった場合は、普段から誠意ある対応をしてくれた会社に仲介を頼む」と話す。業者側にとっても、長期的な視点に立った親切な対応には意味があるようだ。
以上は真鍋さんの体験談で、一般の不動産取引と同様、すべてのケースに当てはまるわけではないことに留意しよう。ところで、家の価値の算定には、どのような手法が使われているのだろうか。
一戸建ての土地部分については、各社とも取引事例比較法と呼ばれる手法を使うことが多い。業界横断的なデータシステムなどを使って、査定する物件の周辺地域で似た条件の過去の売買事例を探す。探し出した事例での売却価格に、各種の修正を加えたものが査定価格となる。マンションも似たやり方を使う。一戸建ての家屋部分は、現時点で同じものを建てる場合の想定価格をはじき、築年数に応じて減額する。
「高めの提示」注意
査定の依頼時に、自宅に関する情報をどこまで知らせるべきだろうか。各人の判断次第だが、差し支えない範囲でできるだけ開示した方が、的確かつ迅速に作業してもらえるのは事実だ。家の中を見たいと言われることもあるが、外観だけならと伝えるという。
査定価格については、幾つかの注意点がある。一般的に三カ月以内に売れるレベルを目安に作られるが、必ずその価格で売れるとは限らないことだ。不動産は上場株式などと比べると流動性が低く、容易に取引が成立する資産ではないからだ。
では、査定結果はどの程度市場実勢を反映しているのか。この点について、おおよそのイメージをつかむうえで参考になるデータがある。ある仲介会社が、二〇〇八年十―十一月に売却が実現した物件について調べた内部資料だ。最終的な売却価格が査定結果の前後五%以内に収まっていた比率は約五割、一〇%以内に収まっていた比率は七割を超えている。
査定に関するもうひとつの注意点は「営業上の戦術としてあえて高めの水準を示し、仲介を取り扱う契約(媒介契約)を結ぼうとする業者も一部にいる」(ある仲介会社の担当者)とされる点だ。高めの価格では買い手が現れにくく、結局は価格を下げることにつながる恐れがある。
このように、査定結果にはある程度の「上方バイアス」(高めになりやすい傾向)が存在している場合もありそうだ。一社だけでなく四―五社に依頼し、そのうち高い方の一―二社の値は除外して参考にするといった工夫をするのも一案かもしれない。
(20090315 日本経済新聞)
毎年査定やりすぎとは思いますが・・・
どの程度情報開示できるかでも変わるでしょうが、
ちょっとの情報開示ぐらいであれば、あまり信頼性もなく
市場に出てる物件を確認すれば、事足りるでしょう。
不動産の評価額の把握は大事なことです。
お金の評価だけではないでしょうが、一番大きな買い物ですし、
8割,9割ローンであれば、しばらく債務超過が続く可能性が高いです。
一番大きな財産でしょうし、いざというときの準備にもなるでしょう。
このような視点に立てば、家を大事に使うことにもつながっていくと思います。
実際、築20,30年の家を拝見したとき、その差は一目瞭然です。
家を大事につかえば、評価も違ってきます。
家の評価を意識し、家を大事にする気持ちを持ち続けたいものです。
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