建築等雑記帳

　「自宅の価格を無料で査定します」。こんなチラシがポストに入っていたり、そうした内容の広告を見たりした経験はないだろうか。これは大抵、不動産仲介業者による査定サービスの案内だ。不動産の価値を知るにはお金を払って鑑定会社に頼む方法などもあるが、無料で利用できるならそれに越したことはない。地価下落の影響もあり、依頼件数は「一年前より二割くらい増えている」（野村不動産アーバンネット）という。
売却予定なくても
　査定サービスは本来、家を売りたい人向けに売却額の目安を知らせるのが目的。では、すぐに売る予定がない人でも使えるのか。大手仲介業者の東急リバブルは、将来の潜在的な顧客ととらえて、しっかり対応していると説明。三井不動産販売も「どんな動機で依頼してきても、対応に差を付けることはない」と話す。具体的な売却予定がない人でも、自宅の評価額を知る手掛かりとして利用できるケースは多そうだ。
　実際に利用している人の話を聞いてみよう。東京都内に住む会社員の真鍋淳一さん（４４、仮名）は、数年前から、毎年十二月になると四―五社に自宅の価値をはじいてもらっている。家計管理上、意味を持つと考えているからだ。
　例えば、査定価格と年末の住宅ローン残高を比べる。仮に家の評価額の方が大きければ、実質的な債務はゼロ。いざというときに、自宅を売れば、借金を帳消しにできるからだ（売却にかかる費用などは考慮しない単純計算の場合）。逆に借金の方が大きければ、家に関する限り「債務超過」になる。とりあえずは警戒した方がいいだろう。
　真鍋さんは仲介業者への依頼時に電子メールを使う。送り先はポストに入れられたチラシに載ったアドレスだ。その際、今のところ売却予定はないと明記するが、依頼が無視されたことはあまりない。返信されてくるのは、三十枚くらいの報告書の場合もあれば、一枚のこともあるが、自宅のだいたいの価値をつかむという目的は達成される。
　業者によっては自社ホームページで依頼を受け付けているが、電話番号の記入が必須となっていることがある。これだと、後になって「営業電話」をかけられる可能性も否めない。真鍋さんがホームページを介さずに直接メールを送るのは、何を書くかが自由で、電話番号を記さずに済むためだ。「連絡はメールへの返信でお願いします」と書いており、結果としてトラブルになったことはないという。
　真鍋さんは「仮に将来、家を売ることになった場合は、普段から誠意ある対応をしてくれた会社に仲介を頼む」と話す。業者側にとっても、長期的な視点に立った親切な対応には意味があるようだ。
　以上は真鍋さんの体験談で、一般の不動産取引と同様、すべてのケースに当てはまるわけではないことに留意しよう。ところで、家の価値の算定には、どのような手法が使われているのだろうか。
　一戸建ての土地部分については、各社とも取引事例比較法と呼ばれる手法を使うことが多い。業界横断的なデータシステムなどを使って、査定する物件の周辺地域で似た条件の過去の売買事例を探す。探し出した事例での売却価格に、各種の修正を加えたものが査定価格となる。マンションも似たやり方を使う。一戸建ての家屋部分は、現時点で同じものを建てる場合の想定価格をはじき、築年数に応じて減額する。
「高めの提示」注意
　査定の依頼時に、自宅に関する情報をどこまで知らせるべきだろうか。各人の判断次第だが、差し支えない範囲でできるだけ開示した方が、的確かつ迅速に作業してもらえるのは事実だ。家の中を見たいと言われることもあるが、外観だけならと伝えるという。
　査定価格については、幾つかの注意点がある。一般的に三カ月以内に売れるレベルを目安に作られるが、必ずその価格で売れるとは限らないことだ。不動産は上場株式などと比べると流動性が低く、容易に取引が成立する資産ではないからだ。
　では、査定結果はどの程度市場実勢を反映しているのか。この点について、おおよそのイメージをつかむうえで参考になるデータがある。ある仲介会社が、二〇〇八年十―十一月に売却が実現した物件について調べた内部資料だ。最終的な売却価格が査定結果の前後五％以内に収まっていた比率は約五割、一〇％以内に収まっていた比率は七割を超えている。
　査定に関するもうひとつの注意点は「営業上の戦術としてあえて高めの水準を示し、仲介を取り扱う契約（媒介契約）を結ぼうとする業者も一部にいる」（ある仲介会社の担当者）とされる点だ。高めの価格では買い手が現れにくく、結局は価格を下げることにつながる恐れがある。
　このように、査定結果にはある程度の「上方バイアス」（高めになりやすい傾向）が存在している場合もありそうだ。一社だけでなく四―五社に依頼し、そのうち高い方の一―二社の値は除外して参考にするといった工夫をするのも一案かもしれない。

(20090315　日本経済新聞)

毎年査定やりすぎとは思いますが・・・
どの程度情報開示できるかでも変わるでしょうが、
ちょっとの情報開示ぐらいであれば、あまり信頼性もなく
市場に出てる物件を確認すれば、事足りるでしょう。

不動産の評価額の把握は大事なことです。
お金の評価だけではないでしょうが、一番大きな買い物ですし、
8割,9割ローンであれば、しばらく債務超過が続く可能性が高いです。
一番大きな財産でしょうし、いざというときの準備にもなるでしょう。

このような視点に立てば、家を大事に使うことにもつながっていくと思います。
実際、築20,30年の家を拝見したとき、その差は一目瞭然です。
家を大事につかえば、評価も違ってきます。
家の評価を意識し、家を大事にする気持ちを持ち続けたいものです。

年末ギリギリに土地契約分が、本日土地決済。
差押やら根抵当がついてる物件で、ちょっとバタバタ
しましたが、無事予定通りに終了です。

今回は、買手側業者さんが当社と同じく
宅建業持ってる建築業者さんでした。

都市計画法や建築基準法なんかも当然よく知っており、
用語の意味を知ってるだけでなく、例えば道路斜線・北側斜線で
実際建物配置がこうなるというようなことまで把握されてるので
僕らからすると、安心です。

買主さんからしてみても、完全お任せ状態で安心のご様子。
建築業者さんであれば、重要事項の読み取り方も
建築目線ですし、家を建てる為に土地を買うのですから、
その家のプロが立ち会うので、安心なのでしょう。

また、契約前に建物、ローンも決定してましたので
契約後もスムーズで。
決済前には、確認申請も下り決済後即着工です。

決済後即工事着工は、諸費用が少なくなる場合が。
決済を現金だったら関係ないですが、ローンの場合
土地でローンを組む（返済が始まり、賃貸だと賃料とローンの2重払い）か
つなぎ融資を組みます（つなぎ期間が長ければ、手数料の支払い増）。

決済後即着工であれば、賃料の支払いやつなぎ手数料が
少なくなります。

宅建業もってる建築業者さんで土地探しをされれば、
買主さんはいろいろとメリットがあり、安心できる事が多いです。

新築の為の土地購入は、家を含む資金計画・ローン計画が
必要で、土地と家両方考えないといけません。
他の不動産売買に比べると特殊です。

10年前から言ってるんですが、
土地探しは、建築業者がいいです。

※決済前の確認申請は、もしもがあるので慎重に！

高低差、これはかなり大事です。
基本高低差は、道路より上がっているほうが良いです。

高低差があり既存の擁壁がある場合、ｱﾌﾟﾛｰﾁ・車庫の為
擁壁のやり変えが必要ないか、安全上問題ないかなど。

新たに擁壁が必要な場合、高低差が1m超であれば基本RC、
2m超であれば工作物の申請も必要になってきます。（宅造地域以外）

高低差はあればあるほど、擁壁等の外構工事が高くなり、
土地価格よりも高くつくなんてことも。

盛土の場合は、地盤が弱い可能性が高く基礎補強が必要になり、
隣地より高い場合は、基本ご自身で土留をしないといけません。
高低差には注意が必要です。

別途費用の可能性があるライフラインの有無は要チェックです。
ライフラインは、上下水道・井戸・浄化槽・電気・ガスなどのこと。

上水道は、引込の有無。無ければ引込費用が必要でﾌﾟﾗｽ加入金も。
有っても加入金必要な場合も。

下水道も引込の有無。無ければ引込費用が必要でﾌﾟﾗｽ負担金も。
ただし、引込は行政負担の可能性あり。引込有っても負担金必要な場合も。

井戸は、必要の有無。必要であれば、井戸ﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ・ﾎﾟﾝﾌﾟ費用がかかります。
浄化槽も必要の有無。必要であれば、浄化槽・諸費用の費用がかかります。
あと浄化槽補助金の確認も。

電気は、直接引き込みが可能かどうか。難しければ受電ﾎﾟｰﾙが必要な場合も。
ガスは、都市ガスの有無。前原・糸島では関係ないですが。

以上、購入前に事前にチェック。

ご存知でしょうが、不動産売買を行う場合、物件価額以外に仲介料がかかります。 物件価額によって計算式が3つあり、ちょっとここで整理しますと。

400万円超
物件価額×3%＋6万円（＋消費税）

200万円超から400万円以下
物件価額×4%＋2万円（＋消費税）

200万円以下
物件価額×5%（＋消費税）

物件価額×3%＋6万円を知ってる方は多いでしょうが、これは400万円超の場合です。仲介料は、売主・買主さんの両方から不動産屋さんはいただき、
消費税は、業者が消費税課税業者の場合必要になります。

この規定は、報酬の限度額なのでこれ以上になることはありません。少ない場合は全然問題ありませんが。

物件によって手間が違うため、分譲地の物件ですぐに売れた場合なんかは、多少安くても良いのかもしれません。