建築等雑記帳

　三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行は二十九日、一定の期間に固定金利を適用するタイプの住宅ローン金利を引き下げると発表した。ローン金利の基準となる長期金利の低下を反映するもので、六月一日の新規融資分から適用する。すでにりそな銀行も引き下げを発表している。
　十年物は、金利を据え置いたみずほ以外の三行が〇・〇五％引き下げ、四行とも三・九〇％となった。三年物は〇・〇五―〇・一〇％の引き下げで三・三〇％にそろった。

( 20090530　日本経済新聞)

4月の住宅着工戸数がかなり減ってるようですし、ローン控除・低金利が
どれだけの追い風になるか。
フラット35の6月金利はもうすぐ発表です。

　リタイア後の夫婦の生活費は月にいくら必要か。全国の既婚成人男女に尋ねたところ「二十万円以上三十万円未満」が最も多く、五割を占めた。二番目の「十万円以上二十万円未満」も三割を上回った。
　現役時代の生活費と比べると「六―七割くらい」（三五％）が多数派。ただ「現役時代より少し少ないくらい」（二一％）、「現役時代とほぼ同じ」（二〇％）も多く、生活水準をあまり落としたくないというのが本音のようだ。
　「公的年金だけでは生活できないので不安」（愛知県の専業主婦、４１）との回答も目立つ。対策で多いのは「民間の個人年金と預貯金」（北海道の専業主婦、４２）など、貯蓄と資産運用。「再雇用のための資格取得に力を入れている」（三重県の男性会社員、４７）と、生涯現役に向けた準備にいそしむ人もいる。
　老後に残る不安要因としては、住宅ローンと教育費を挙げる人が多い。鹿児島県の専業主婦（３４）は「夫が定年を迎えても住宅ローンを完済できず、子供も大学に在学中の見通し」と言う。「不安だが、今の生活で手いっぱい。老後の準備まで手が回らない」（大阪府の専業主婦、４４）という人もいた。
　調査の方法　調査会社のマクロミルに依頼し、インターネットで実施。対象は子供のいる全国の成人既婚男女で、有効回答は六百十八人（男女半々）。

(20090523　日経プラスワン)

定年までの住宅ローン完済は、最初の計画・繰上げ返済計画が大事です。

　住宅ローン減税が、二〇〇九年入居分は十年間で最大五百万円（一般の住宅の場合）に拡充された。家を購入し、減税効果を享受しようと考える人も多いだろうが、会社員は転勤時の扱いに注意が必要だ。減税が受けられなくなることもあるからだ。
　例えば〇九年に入居した人が一一年六月に転勤、一四年六月に戻ったとする。まず、転勤が国内の場合、単身赴任で家族が住み続ければ減税を受け続られる。一家で引っ越すと、転居中（一一年以降）は受けられないが、転居が会社からの命令だったと認められると、戻ってきて住むと再適用してもらえる原則だ。
　再適用の時期は、転居中の自宅の扱いによって異なる。空き家にしていたら戻った年（一四年）から、貸していたら翌年（一五年）からだ。
　転勤先が海外だと、一家での引っ越しだけでなく、単身赴任の場合でも、転居中は適用されなくなるのが一般的。「非居住者」に該当し、制度の適用対象外になることが多いためだ。戻ってきたら国内と同様のルールで再適用してもらえる。

(20090524　日本経済新聞)

転勤の可能性ある方は参考に！

以前のお住まいから植木を移植。
やはり植栽が庭にあると違います。

照明、カーテン、エアコンも取り付け、
最後の点検も終え、とうとう引渡です。
（外構工事は引き渡し後です。）

ちなみに南側は空き地で、80ｃｍぐらいの高低差もあるのですが、
市街化調整区域のため、家が建つ可能性は少ないです。
隣家を気にする必要も無く、これは調整区域で建てる場合の
大きなメリットです。

ローズマホガニー、ウリンでデッキを作製。
スギやSPFと比べ長持ちし、塗装もしましたので
15年ぐらいは大丈夫です。

そんなに大きくはないですが、ちょっとでもあると便利なもんです。
大きいと維持管理も大変ですし、このぐらいの大きさだったら
1日で十分施工可能です。

スッキリポール（ﾊﾟﾅｿﾆｯｸ）ではないですが、簡易の受電ポールを設置。
(奥の分がそうで、手前は仮設)

スッキリポールは値段もはるんで、外付け配線の簡易のポールを
たて、念のため支線も設置してます。

電気、TV、電話、を配管・配線し、
配管関係は、今後増えてきますので予備の配管も。

受電ポールは、建物外部に穴開けも必要なく、地中埋設してますので
外観もスッキリします。

直引込は、建物(柱)を引っ張ることもありえますので
本当は、受電ポールがより良いです。

　大手銀行が住宅ローンの頭金が多めの人を対象に金利を優遇するサービスを実施している。住宅ローンは最近、頭金ゼロでも組めることがあるが、ぎりぎりの資金計画では将来の返済に不安も感じる。余裕のある資金計画の方が借り入れも有利になりそうだ。
　三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行は、新規借入時に頭金を購入金額の二割以上、用意した人に対し、住宅ローン金利を〇・二％引き下げる特典を設けている。利用に際しては、各行で微妙に違う追加条件があるので、見落とさないようにしよう。
　三菱東京ＵＦＪは、変動金利か固定金利の期間が当初二十年までのローンが対象。みずほは当初五年か十年だけ金利を大幅に引き下げる方式で、〇九年九月末までに申し込むなどの条件がある。三井住友は当初五年か十年だけ金利を大きく下げるか、借入期間中ずっと店頭金利より金利を一％差し引く方式で借り入れ、保証料を前払いせず金利に上乗せして払うことも条件だ。三行とも頭金二割以上の特典は返済終了まで続く。

(20090510　日本経済新聞)

こんな制度もあるようです。
地銀では聞いたことないですが。

条件あるようですが、使える方は活用を。

　「遺族年金は夫の仕事や家族構成などで千差万別。どれくらいもらえるのか、ほとんどの人が知らない」（社会保険労務士でＦＰの小野猛さん）。

　遺族年金は遺族基礎年金と遺族厚生年金に大きく分かれる。夫が会社員で厚生年金に加入していれば、遺族は両方もらえるが、自営業は遺族基礎年金だけ。しかも遺族厚生年金なら妻は原則的に再婚などがない限り一生もらえるが、遺族基礎年金は子供がいなければもらえず、期間も子供が十八歳になった後の三月末までだ。
　 　金額はどれくらいか。計算が難しいのが遺族厚生年金で、夫の死亡時点までの生涯の平均的な年収によって異なる。平均年収は厳密には分からないので「実務上は若ければ、試算する時点の年収の〇・八倍、勤続年数が長ければ、〇・六倍くらいをメドにする」（小野さん）という。例えば夫が五十歳くらいで現在の年収が八百万円なら、〇・六倍の四百八十万円前後と考えるといった具合だ。
　平均年収から遺族厚生年金を算出する実際の計算式もかなり複雑だが、簡易的な計算方法がある。「平均年収を十二で割って一・二三倍すれば、だいたい遺族厚生年金の年額になる」（社会保険労務士の井戸美枝さん）。例えば平均年収が四百八十万円なら、年約四十九万円という計算になる。
　一方の遺族基礎年金は子供の数などによって金額が決まっている。妻と子供一人なら年百二万円。図にはないが、子供二人なら約百二十五万円で、三人目以降は一人につき八万円弱ずつ増える。妻がなく子供一人なら年約七十九万円だ。
　自営業者の妻で十八歳までの子供がいる場合、受給できるのは原則的に夫の死亡前の保険料納付や免除の期間が加入期間の三分の二以上か、死亡前の一年間保険料を納めていることが条件。未納には気をつけよう。
　妻が先に亡くなって夫も亡くなった場合も要注意だ。本来は申請すればもらえるのに、子供だけ残されるため、制度自体が知られていないことと相まって申請漏れが少なくないという。

　保険の保障額はこうした遺族年金の全体像を踏まえて決めることが大事。ＦＰの清水香さんは「自営業の妻で病弱などのために夫の死後もあまり働けないと思われる場合は、保障額を大きめにした方がいい」と助言する。
　必要な保障額の計算方法も知っておこう。子供が大学卒業するまでの費用を保険で手当てしたいなら、夫の死後の生活費（住居費を除く現在の七―八割程度がメド）に子供の大学卒業までの年数をかけ、必要額の総額を計算する。
　収入は、毎年の遺族年金と妻の勤労収入などを加えた金額に同様の年数をかけて算出。預貯金を加えて、夫が会社員の場合は会社独自の死亡退職金なども調べる。これらを足した額と必要額との差が、保険で補うべき保障額の目安だ。
　しかし「遺族年金の存在さえ知らなかったり、たいした額でないと思って保険を掛け過ぎている人もいる」（清水さん）。一方でやみくもに保険を減らし過ぎてしまうこともあるという。まずは公的な制度の正確な理解が必要だ。

　景気の悪化で多くの家計がボーナスや給与の減額に直面している。家計見直しの柱の一つは生命保険料の減額で、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）などに相談が増えている。問題はどこまで減らすかだが、公的遺族年金の額をつかんでおくことが大きなヒントになる。

( 20090509　日経プラスワン )

遺族年金の把握は、生命保険加入の基本です。
厚生年金加入者と国民年金加入者では、内容が全然違うので
生命保険も変わってきます。

昔は結構詳しく知らない人も多かったですが、最近はどうでしょう。
外資系生保は、説明してるみたいですが。

最近ガレージや店舗のシャッターの故障の連絡が多いです。
電動は10年以上、手動は20年以上で何かしらの不具合が
出てくることが多いです。

手動は不具合がでても、1,2回は修理で直ることが多いですが、
電動は不具合があると、部品交換が必要だったりで少し大きな
金額が必要になることが多いです。

最近ガレージ付住宅が多いようですし、昔からあるものでありますが
シャッターは故障するとちょっと大変です。
よくある事例は、シャッターの動きが悪くなり力任せに
動かし故障につながるケースです。

家は経年で色んな不具合出てきますが、生活上困るのは
シャッターもそうですが、他に給湯器、給排水設備、井戸ポンプ
なんかがあります。

経験上なぜか休日前の夕方や休日の連絡が多かったりします。
出きるだけ早く業者さんに連絡しましょう。

完済の意欲示す
　返済期間の延長は、貸し出し条件の緩和にほかならず、大半の金融機関は「住宅ローンで認めるのはかなり難しい」と話す。ただ、一部の金融機関では、一般に借入期間の上限とされる三十五年の範囲内で延長を認めるケースもあり得るようだ。
　仮に延長を認められてもリスクは大きい。住宅金融支援機構は不況で収入が激減した場合に限り最長十五年の期間延長を認めるが「延滞など深刻な状況に陥った時に利用する制度で、手放しではすすめない」と言う。ローンの総返済額が大幅に膨らみ、老後も返済に追われかねないからだ。
　実際に金融機関との交渉に臨むには、相応の準備が必要だ。金融機関によっては「条件変更のような個別の要請に対応する手間はかけたくない」と最初から交渉に乗り気でないところもあるからだ。借り手は条件変更の交渉を安易に考えず、収入の見通しや支出の見直しなど合理的な返済計画を説明し、完済の意欲を示すのが最低条件だろう。
　金融機関に相談するタイミングは、交渉期間やその後の手続きなどを考慮して「例えば七月二十五日支払いの返済条件を変更するのであれば、六月上旬には申し出てほしい」（大手行）という。
先送り策との感
　条件変更以外の方法としては、住宅ローンの借り換えがある。ＦＰの和泉昭子氏は「例えば高めの長期固定金利で借りている人が変動型など金利の最も安いローンに借り換えて、同時に返済期間を延長することで当座の返済額を圧縮することは可能」と話す。
　ただ、和泉氏は「この方法は邪道」とくぎを刺す。変動型などに借り換えると、現在は低利でも将来の金利上昇リスクを抱えるうえに、総返済額が膨らむ可能性があるからだ。「あくまでも目先の危機をしのぐための方法で、収入環境が落ち着いた時に再度見直すべきだ」と強調する。
　金融機関に相談しないまま延滞したり、消費者金融などから借り入れて返済したりするのは避けるべきだ。
　以上見てきたように条件変更や借り換えは、当面の危機を乗り切るための先送りの策との感は否めない。まずは「ボーナスを当てにしない計画を立てる」ことが大切なようだ。
( 20090503　日本経済新聞　朝刊 )

もしものときは延滞などせず、2ヶ月ぐらい前にまず金融機関に
相談しましょう。

ﾎﾞｰﾅｽを当てにしない返済計画、借入期間いっぱいの35年よりは
ちょっと短い30年とかで返済計画を組むのが良さそうです。

　「返済が厳しいという相談がこれから増えるだろう」。大手銀行の住宅ローン担当者は懸念する。〇九年の春闘で製造業を中心にボーナスの大幅カットや賃上げの凍結が相次ぐなど、不況下で収入環境が急変しているからだ。
まず相談が大切
　特に気になるのは夏のボーナス月の返済。毎月返済とボーナス返済の併用（ボーナス月の返済額を増額する方法）は「現在も約三割の人が利用している」（大手行）。普通ならば貯蓄を取り崩して返済に充てたり、不要不急の出費を削ったりして乗り切るだろうが、経済環境の余りの急変で備えができておらず、返済に支障を来す恐れがある。
　そこで選択肢として浮上するのが、ローンの返済条件を金融機関と交渉して変更する方法だ。ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の紀平正幸氏は「金融機関に相談すること自体をためらう人が多いが、条件変更はビジネスの一種と考えて話し合うべきだ」と助言する。ただし、要望が通るかどうかは、借り手の返済能力などケース・バイ・ケースで決まるのが原則だ。
　条件変更には主に三つのパターンがある。
　一般に最初に検討するのはボーナス返済の見直し。ボーナス返済額を減額またはゼロにして、その分を毎月の返済額に上乗せするやり方だ。毎月返済の増額が苦しい場合は、毎月の返済額を一定期間減らす方法がある。最後に返済額を恒常的に減らす方法として、返済期間の延長がある。
　以上は返済条件の変更を制度化し、利用条件などを公表している住宅金融支援機構の例だが、民間金融機関もこの三パターンを念頭に置くようだ。ただ、条件変更を制度化したり公募したりするのはまれで、借り手が相談に来て初めて個別に検討するというのが通例だ。審査も必要になる。手数料は変更内容にもよるが、一回五千二百五十円とする銀行もある。
　いずれのパターンにも注意点がある。まずボーナス返済の見直しは、どの金融機関でも認めてもらいやすいが、年間の総返済額はほぼ変わらない。あるネット銀行の担当者は「今年は賃金が全般に抑制されており、家計の苦しい人にはあまり意味がないのではないか」と指摘する。
　毎月返済額の一定期間減額は、期間終了後に返済額が一挙に増える恐れがある。子供の卒業で教育費が不要になるなど、収支改善のメドが立っていないと資金繰りに行き詰まりかねない。
　さらに「延滞に相当」とみなされる恐れもある。「一時的とはいえ、貸し出し条件の緩和になるので認めるのは難しい」という銀行もある。仮に認められても、借り入れ時に適用された優遇金利を外される可能性がある。一方で「貸し出し条件の緩和には該当せず、認めやすい」と正反対の対応をする銀行もある。借入先への確認が重要だ。

最近はﾎﾞｰﾅｽ併用は少なく、併用しても額を抑えてる方が
ほとんどですが、心配な方は参考に。

上記のような場合には、フラット35のような公的融資に近い
借入先が有利です。
フラット35は返済条件の変更を記載してますが、民間はほとんどが
記載してないと思います。

明日も続編です。

【フラット３５】の５月の資金お受け取り分のお借入金利

※　お借入金利は毎月見直されます。
※　お申し込み時ではなく、資金のお受け取り時のお借入金利が適用されます。

今月の金利水準
返済期間が21年以上の場合の金利幅：3.070％⇔4.020％
（取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、3.320％）

返済期間が20年以下の場合の金利幅：2.820％⇔3.770％
（取扱金融機関が提供する金利で最も多いのは、3.070％）

（注１）段階金利型のお借入金利は除いています。
（注２）【フラット３５（保証型）】は含みません。
（注３）取扱金融機関からの報告に基づき集計しています。

先月と比べ、返済期間21年以上は約0.12％上がり
返済期間20年以下も約0.1％上がりました。
先月まで2ヶ月連続の減少でしたが、今回はＵＰ。
最近の下げ幅より大きい上げ幅です。