建築等雑記帳

＜最後に＞

建売は、金額面でいえば何棟も建てるのでコスト削減が可能です。
ただあらかじめ土地＋建物の総額を決め、この総額から逆算し
建物を建てますので、金額ありきでそれなりの場合が多い。

また、家を建てるではなく買うのであり、購入動機が金額メインに
なりやすく、家に対して愛着がもちにくくなります。
家は建てるプロセスが大事です。

土地仲介は、選択肢の幅があり自由度が高く、購入方法と
しては一般的で安心できるかもしれません。ただ仲介料が別途必要です。
建築は、様々な業者が関係し、それに設計事務所、そしてプラス
不動産業者もということであれば、各々に当然費用が発生します。

建築条件付土地は、仲介料なしが可能で、1つの業者・費用を
減らすことが可能です。建築業者が決まってるという不安があり、
その会社（個人）を信用できないのであれば、進めるべきではないですが、
誠実で信頼できる業者が、きちんと運用すれば
費用をおさえることが出来る販売方法の1つです。

当然ですが、
土地契約前に不安要素があれば、納得いくまで質問し
土地契約後も妥協せず、納得いくまで打合せし
不安解消、納得しながら一歩ずつ進めていってください。

＜失敗しない為に＞

家を建てる為に土地を買うのですから、目的は家のはず。
土地探しと同時もしくは前もって、建物の情報を集めるべきです。

自身の要望・優先事項を明確にし、自分で判断できるよう
情報・知識を集めておく必要があります。

そして、業者が決まれば、現場も確認し出来れば条件付で建てた人に
感想を聞いてみると良いでしょう。間取り・仕様・トータル金額・
会社（個人）の信頼性に納得しはじめて建物契約です。

また、金額面でどうしても不安がある場合、他の土地仲介の
気に入った物件で、別の業者から提案を受ければ確認はできます。

建築は、どの業者にするかというのは大事ではありますが、
こういう家を建てたいという要望に＋αの提案があり
それを確認・納得できることの方が大事です。

どんな業者でも絶対に間違いがないとは言えず。
大手住宅メーカーだろうが、間違いはあり、クレームも多いです。
会社というよりは、担当者を信頼できるかの方が大事かもしれません。

条件付土地は、進め方次第で不安要素は払拭できます。
ただ期限があるので、前もって自身の家に対する要望・知識は
固めておく必要があり、期限があるからといって妥協してはいけません。

＜注意点＞

（１）土地と建物の同時契約をしない
（２）仲介料の有無
（３）建物契約不可の場合の白紙解約特約の有無
（４）建築現場確認、トータル資金計画等をすぐに行い
　　　早めに建物の目処をたてる
（５）完全注文住宅・追加変更は可能か

（１）同時契約すると、原則白紙解約が出来なくなる。
とりあえずの建物契約はすべきでなく、納得してはじめて
建物契約をすべきです。

ちなみに私共も、同時契約することはありますが、間取り・素材
見積り提案を行い、納得合意の上でやってます。
打合せは普通の注文住宅の場合と何ら変わりません。

（２）建売にちかい形態であれば、仲介料に建物分も含まれてる
可能性もありますので必ず確認を。

（３）土地契約にこの条項が入ってないと、解除したい場合
手付金が戻ってきません。

（４）出来るだけ土地契約前に、建物打合せを。

（５）事前に情報・知識を収集し、自身の要望・優先事項を決めておく。

＜建築条件付土地の販売形態＞

（1）売主が業者で直接販売の場合
仲介手数料はありません。

（2）仲介の場合（売主　業者又は個人）
仲介料はかかります。
条件解除は外れやすいかも。

私共の場合、（1）も（2）もやってますが、（2）の場合も
仲介料はいただいてません。

条件付で売れなければ、条件外して他の業者さんに
お願いもしますので、条件外したい場合はあきらめず
直接確認してみてください。

＜土地探しからの場合の仲介料は？＞

建築計画の為の土地購入は、特別であり
建築業者が探すのが、望ましいと考えてます。

土地購入前に、建物含めた全ての費用把握や
ローンの検討も必要で、建築上の視点も大事です。

住宅メーカーの営業は、土地探しから契約の立会いまで
費用なしにお手伝いもします。（私もやってました）

そのころを思えば当たり前なんで、私共も買い手側業者に
なれば、基本仲介料はいただいてません。
考え方は建築条件付土地と同じです。

ただ、良い土地確保の為、私共がいただかなくても仲介料が
必要な場合もあり、あらかじめ仲介料のかからないよう
条件付土地も確保するようにしています。

＜仲介手数料って必要？（２）＞

土地からの場合、土地＋建物＋諸費用のトータル費用が
大事で、最初に資金計画を行うことが重要です。

予算が限られてる中、土地費用や建物費用を縮小したり
することはよくありますが、トータル費用を削ることが大事なんで
諸費用も例外ではありません。

その諸費用の中でも仲介手数料の占める割合は大きく
前原近辺の場合、土地１０００万円とすると両手で７５．６万円
関西でやってたときは、土地３０００万円ぐらいなんで両手で２０１．６万円

はっきりいってかなりの金額です。
買主さんが支払う金額はこの半分ですが、売主さんは手取りが大事で
実質買主さんが売主側手数料も支払ってるといえます。

土地や建物を縮小することは、お客様の夢が縮小するとも言え
諸費用が削れるのであれば何の問題もなく、
トータル資金計画を考えるとき、いつも仲介料を無駄に感じてました。

仲介手数料は、不動産売買が主目的であればいいんですが、
建築計画の為に土地購入があるのなら、仲介手数料を支払うよりは、
土地・建物に確保して欲しく、トータル費用も多いんで
削れる費用は省いた方が楽です。

＜仲介手数料って必要？＞

土地からのお客様の場合、家づくりの第１ｽﾃｯﾌﾟは土地購入です。
原則不動産業者の仲介になります。

不動産という大きな買い物で、失敗しないためには
不動産業者の専門性、中立性は重要で存在意義は大きく、
その専門性・そして売買の販売活動に
仲介手数料を支払うことになります。

この専門性は、建築業者であればある程度わかることで
当社のように宅建業を持ってる建築業者であれば
建築する上での視点もあり、より専門性は高いかも。

ただ実務上、専門性はそんなには難しくはなく、売買の販売活動で
手数料をいただいてるという感覚です。

この販売活動をどう考えるかなんですが、広告費がかさむ様であれば
しんどいですが、労力は建築に比べれば大したことではありません。
家を建築させていただけば、必要ないと考えてます。

＜完全注文住宅は可能！＞

建築条件付土地、評判悪いみたいですが、
うちはよく扱ってます。

建物価格がふっかけられるや変更をきいてくれない
もしくは追加費用が高すぎるなど。
実際そのような業者さんを見聞きしたことはありますが、
全てがそうではありません。

もちろん家を建てていただきたいというのが一番ですが、
建築費用の上で無駄な出費だと思う仲介料を省くためでもあります。

土地が気に入ってるので建物は仕方なくという面はありますが、
だからこそ金額を上げるのは、いやらしく恥ずかしい行為で、
普通の建築屋であれば建物も納得していただきたいはずで
そうでないと家づくりが楽しくありません。

また変更に応じないのは、確認を出してて面倒くさい
のかもしれないですが、出さなければいいことですし、
完全注文住宅は可能です。
注文住宅出来ない理由はありません。

いろいろと不安な面はあるかもしれないですが
費用を抑える販売方法でもあり、正しく運用すれば、
そんなにおかしいものでありません。